Introduction

Ce que l’on a coutume de dire sur ce point c’est que :

  • tous les biens ne sont pas des choses : les biens sont liés à la commercialisation et à l’utilité économique qu’ils présentent pour l’humain. Ils peuvent être matériels mais ne sont pas prisonniers de cette matérialité. On trouve de plus en plus de biens immatériels, par exemple les droits portants sur des propriétés incorporelles (d’auteur…). Un bien c’est un droit qui a une valeur patrimoniale, c’est finalement une richesse économique.
  • toutes les choses ne sont pas debs biens : à priori les choses sont corporelles. Mais par exemple l’électricité est une chose immatérielle, sauf que les choses ne sont prises en considération par le droit que si l’homme en tire une utilité, pour qu’elle soit un bien il faut qu’elle puisse être l’objet de droits, faire l’objet d’une appropriation, avoir une valeur patrimoniale. Par exemple une table ne constitue une chose au sens juridique du terme que dans la mesure ou ce bien est l’objet d’un droit de propriété. Ce qui a de la valeur n’est pas la chose en tant que telle, mais le droit de propriété qui porte dessus.

Autrement dit droit des biens et droit des choses sont liées mais ce qui les lie est l’aspect patrimonial, les biens sont des droits qui portent sur des choses, ce qui suppose que ces biens ont une valeur patrimoniale.

SECTION 1 – Les biens et droits patrimoniaux

Les biens se caractérisent par leur valeur patrimoniale, il y a une relation de droit entre les biens et le patrimoine. Les biens sont donc des éléments du patrimoines, tout un chacun a un patrimoine (attribut de la personne physique) qui est le réceptacle de ces biens.

A. Les biens éléments du patrimoine

Ces biens réunissent tous les droits qui sont évaluables en argent. On trouve dans ce cadre-là les droits réels (les droits qui portent sur les choses), les droits de propriété, les droits personnels ou de créance (se caractérise par un lien entre deux personnes, la créance est un bien qui a une valeur patrimoniale, sur laquelle porte un droit personnel), les droits intellectuels qui ont eux aussi une valeur patrimoniale. Ce sont là autant de droits qui deviennent des biens pour avoir une valeur et figurer à l’actif du patrimoine. Cette distinction classique est rendue plus complexe par l’évolution du monde moderne, par exemple par le fait que la science de plus en plus fait que ce qui est personnel devient réel, réifie le vivant, en faire un élément de droit réel (modification génétique…). Egalement que l’on est de plus en plus dans une dématérialisation des choses. Aujourd’hui on peut dire que ces biens éléments de patrimoine se diversifient mais ce qui reste constant c’est qu’il faut qu’ils soient évaluables. L’exemple classique des titres sur un compte titre : dématérialisation des actions (plus de papiers), mais l’on est face à un bien sur lequel on a un droit réel, de propriété, évaluable en argent et figurant dans le patrimoine. Le critère de l’évaluation permet de faire évoluer la sphère de ce qui est un bien ou pas. Avec le développement de l’IA, on peut craindre que dans quelques années la personne, qui à ce jour échappe à la sphère de patrimoine, y soit intégrée.

B. Le patrimoine, réceptacle des biens

Le patrimoine est une universalité juridique composée d’un ensemble de droits (actif) et d’obligations (passif). Ces droits et obligations se rapportent à l’activité d’une personne, l’actif répondant du passif. Le patrimoine est donc en quelque sorte une interface entre la personne et les biens qui entrent dans son patrimoine. Les deux auteurs de doctrine sur le patrimoine sont Aubry et Rau. Tout patrimoine appartient à une personne, que cette personne soit physique ou morale. Une personne n’a qu’un patrimoine, ce qui signifie qu’entre personnes vivantes (vifs) le patrimoine est incessible, on en cède le contenu voire sa totalité, il peut ne plus avoir de droit, mais on ne cède pas le patrimoine en lui-même. A cause de mort, le patrimoine est transmissible.

L’unité du patrimoine est posée comme un principe : cela veut dire que les créanciers n’ont pas des droits cantonnés à une partie du patrimoine de leur débiteur. Des créanciers professionnels entrent en concurrence avec les créanciers privés, s’ils n’ont pas pris de garantie particulière et qu’il y a peu de patrimoine « ils se paient au prix de la course » (séparation proportionnelle du patrimoine en fonction de leur créance). Le droit français multiplie les exceptions :

  • la création de l’EURL, qui permet d’affecter une partie du patrimoine à l’activité professionnelle. Les créanciers voient leur droit de saisie limité au patrimoine de l’EURL (sauf précautions). Ce n’est que l’application de la théorie d’Aubry et Rau : on créé une autre personne, l’EURL, qui a un patrimoine.
  • D’avantage une exception : elle résulte de la loi Madelain du 11 février 1994 qui concerne l’entreprise individuelle et qui permet à l’entrepreneur individuel de demander que l’exécution de ses créances nées de son activité professionnelle soit poursuivie sur les seuls biens affectés à son activité professionnelle. La limite à cette protection est que le créancier professionnel sachant cela, demande un cautionnement personnel.

Cela ne change rien à la règle qui veut que le patrimoine soit le réceptacle des biens. Même dans ces exceptions le patrimoine professionnel est réceptacle de biens qui pourront être saisis.

SECTION 2 – Les biens sont des droits portant sur des choses

Dans un sens juridique les biens sont les droits eux-mêmes qui portent sur les choses. Les droits permettent de se procurer le bénéfice des choses. Que sont les choses?

A. La détermination des choses, objets de droit réel

Les biens ne sont que des choses susceptibles d’appropriation. On peut considérer que ce ne sont pas les choses elles-mêmes mais les droits qui portent sur elles qui constituent des biens.

1. Les choses susceptibles d’appropriation

Ne sont considérées comme bien que les choses qui peuvent être approrpriées, à contrario si elles ne le sont pas, elles ne sont pas des biens. Des choses sont dans le commerce juridique et d’autres hors. La classification est en trois étapes :

  • les choses communes : ne sont pas susceptibles d’appropriation car appartiennent à tout le monde, et doivent profiter à tout le monde, et ne peuvent donc pas être appropriées. Dans ce cadre, le droit des biens cherche à éviter une exclusivité par rapport aux biens rares, il cherche une répartition des biens rares. Exemple : l’eau, l’air, la lumière…L’usage en est libre mais atténuation à ces principes : réglementations, par rapport en matière de navigation maritime ; des appropriations sous certaines formes, l’eau et le sel de mer sont exploités, mais cette appropriation ne doit pas gêner l’usage par tous (utilisation de l’eau courant ne doit pas gêner le voisinage ; pas le droit de dévier le cours d’une rivière pour un motif d’irrigation et ainsi en priver d’autres voisins ; on peut seulement l’utiliser mais pas en privant les autres).
  • les choses sans maître : choses qui ne sont pas ou plus appropriées mais qui pourraient l’être. Il y a à distinguer suivant que la chose soit un immeuble ou un meuble.
    • immeuble : il ne peut pas y avoir d’immeuble sans maître, si un immeuble n’a pas de propriétaire on considère qu’il est la propriété de la collectivité, de la commune sur lequel il se trouve.
    • meubles : peuvent être sans maîtres.
      • les choses qui n’appartiennent à personne parce que personne ne se les ai appropriées mais c’est possible : le animaux de forêt, les poissons : on en devient propriétaire par occupation. Il y a des atténuations : d’abord il y a par exemple des dates d’ouverture de la chasse/pêche, si on ne les respecte pas c’est un délit. A certaines périodes ces choses ne peuvent pas être appropriées. Si ces choses se trouvent sur une propriété privée, il n’y a alors que le propriétaire de l’immeuble qui peut chasser ou pêcher les biens qui s’y trouvent. S’il y a propriétaire et locateur le droit appartient aux deux. Néanmoins en tant que tel le gibier le poisson n’appartiennent à personne tant qu’ils ne sont pas chassés/pêchés.
      • les choses qui ont été appropriées mais volontairement abandonnées : les autres peuvent se les réapproprier
  • les choses du vivant : trois sous-catégorie
    • la nature : soustraire à l’appropriation traditionnellement, pas de monopole d’exploitation. Aujourd’hui si, puisque on peut avoir un brevet (monopole d’exploitation) sur la nature. Notamment en brevetant des plantes et animaux génétiquement modifiés petit à petit l’homme s’approprie la nature. Cela est rendu possible par le fait que l’animal est considéré par le droit comme une chose particulière, et pas comme une personne
    • le corps humain : on a toujours refusé sa patrimonialité, il est traditionnellement hors du commerce. Les différentes lois bioéthiques adoptées ont introduit un certain nombre de textes dans le code civil qui frappent du nullité toute convention qui porte sur le corps humain et ont également introduit dans le code pénal des modifications qui frappent de sanction pénale toute appropriation du corps humain. Exceptions : brevetabilité des séquences d’ADN par exemple, appropriation par la recherche scientifique justifiée par le médical. Néanmoins le corps humain n’est pas une chose contrairement au cadavre.
2. Les droits réels

Les biens sont conçus comme des droits qui portent sur des choses. Il s’agit là de droits réels, qui sont définis comme des pouvoirs exercés directement par une personne sur une chose. Le droit réel est un rapport juridique immédiat entre une personne et une chose. On distingue deux catégories de droit réels :

  • principaux : ils portent sur la chose elle-même, leur titulaire a le pouvoir d’en retirer tous les avantages ou une partie de ces avantages. C’est le droit de propriété qui confère trois avantages : l’usus (usage du bien), le frucuts (en percevoir les revenus) et l’abusus (droit d’en disposer).
  • accessoires : démembrements du droit de propriété : usufruit (usus et fructus), la nu-propriété (abusus). Ainsi que des droits qui portent sur la valeur de la chose, garanties accordées par un débiteur à son créancier contre les risques d’insolvabilité : l’hypothèque (droit réel accessoire sur un immeuble qui garantit une créance).

La 3e chambre civile de la cour de cassation dans l’arrêt du 8 septembre 2016 « Maison de poésie 2 » semble admettre la création volontaire de nouveaux droits réels, qu’un propriétaire peut créer au profit d’un tiers en dehors de la liste des droits prévus par la loi. On trouve cela parallèlement à la création de fondations, en particulier d’utilité publique, qui se trouvent pourvues d’un droit réel particulier puisque limité dans le temps. Autrement dit c’est un droit réel assimilé à un droit de jouissance spécial, limité dans le temps par la volonté des parties. Autrement dit la cour de cassation admet que les caractéristiques du droit réel soient modifiées par les parties sans pour autant échapper à la classification de qualité de droit réel. Limites posées par cet arrêt : l’ordre public constitue la limite à la création volontaire par une personne.

B. La classification des choses

La distinction essentielle est celle des meubles et des immeubles, on classe en fonction de l’objet du bien. Le bien droit réel porte sur une chose meuble ou immeuble. Cette classification figure dans le code civil. Mais il existe aussi d’autres classifications qui sont simplement déduites, pas reconnues en tant que telles dans le code civil.

1. La classification meubles/immeubles

Tous les biens sont des meubles ou des immeubles. C’est une distinction plutôt ancienne, puisque née dans le droit romain, qui faisait une distinction fondée sur la nature physique des choses. Le droit de l’ancien régime a repris cette distinction mais en a modifié les critères en fonction de la valeur du bien : de la valeur pour les immeubles, sans valeur pour les meubles. Le code civil est revenu aux critères du droit romain et donc de la fixité/mobilité. Mais en même temps il a donné un statut immobilier à certains choses qui pourtant sont mobiles, mais qui compte tenu de leurs caractéristiques sont classées comme immeubles.

  • les immeubles : trois catégories, les biens sont immeubles par leur nature, destination ou par l’objet auquel il s’applique
    • par nature : sont immeubles par nature tous les biens corporels répondant au critère de fixité et l’adhérence à la terre (sol et sous-sol, tous les édifices attachés au sol (bâtiments mais aussi ponts, digues, tuyauterie…), les végétaux, arbres, récoltes par les racines tant que le lien n’est pas rompu avec le sol).
    • par destination : on retrouve l’écho de l’ancien droit, de la valeur du bien. Deux catégories de destination
      • par destination économique : biens considérés comme des immeubles car affectés au service ou à l’exploitation d’un fond, accessoire d’un fond : animaux attachés à une culture…Une loi du 16 février 2015 considère que ce type d’immeuble suppose qu’il a été associé à un fond par le propriétaire de ce fond et qu’il est devenu indispensable à son exploitation. Les exemples sont plutôt fréquents en matière agricole : la basse-cour… Mais cela peut être une exploitation commerciale : matériel d’un hôtel… (on peut donc les hypothéquer), tapis d’un escalier… C’est au final une fiction juridique qui fait que par nécessité économique les meubles deviennent immeubles. Il y a une unité d’exploitation entre l’immeuble et son accessoire, et cette unité entraîne une unité de traitement juridique (notamment pour les saisies, ventes, garanties…). L’immeuble par destination suit le régime juridique de l’immeuble par nature.
      • par destination ornementale : biens attachés à perpétuelle demeure, attachés à un immeuble et ne peuvent pas être détachés sans détériorer gravement l’immeuble. Exemple : statues scellées. La jurisprudence a une interprétation assez large de ces immeubles puisqu’elle qualifie d’immeuble par destination dès lors qu’une attache suffisante existe pour que ce meuble devienne partie intégrante de l’immeuble concerné.
    • par l’objet auquel ils s’appliquent : le code civil classe dans cette catégorie les biens incorporels, les actions en justice dès lors qu’elles ont pour objet de revendiquer un immeuble, certains droits réels comme les servitudes (de passage), l’hypothèque. Compte tenu de leur objet on considère que ces droits constituent eux aussi des immeubles.
  • les meubles :
    • par nature : le critère est la mobilité, tous les biens qui peuvent se transporter d’un lieu à un autre. Le code civil qualifie de meubles les bateaux, les bacs, les moulins sur bateaux et toutes les usines non fixées par piliers. En revanche le code civil exclut de la qualification de meubles (art 533) certains biens comme l’argent comptant, les pierreries, les livres ou les médailles. Le code civil parle de meubles meublant et des meubles immatriculés (aéronefs, navires, automobiles).
    • par détermination de la loi : ils n’ont pas de support matériel direct mais ce sont des droits qui portent sur des meubles donc le support matériel n’est qu’indirect au travers du droit. Exemple : droit de propriété incorporelle (intellectuel, droit d’auteur, de propriété industrielle, fonds de commerce, profession libérale, des droits officiers ministériels, charges de notaires, huissier, agent de change, actions en justice qui portent sur les meubles, droits réels portant sur un meuble hors droit de propriété, le gage)
    • par anticipation : (jurisprudence) immeuble par nature qui va du fait de sa destination future devenir un meuble alors on anticipe sur ce changement de qualification (vente de récoltes sur pieds, maïs…).

Intérêt de la distinction présentée par le code civil entre les meubles et immeubles

  • Essentielle pour déterminer les sûretés à terme : hypothèque ou gage
  • Lorsque on modifie la situation juridique d’un immeuble, par exemple le vendre, il y a une obligation de publicité au registre des hypothèques, pour que la vente soit opposable aux tiers, reconnue. S’agissant d’un meuble cette publicité foncière ne doit pas intervenir.
  • Lorsque l’on a un contentieux, si le litige porte sur un meuble le tribunal compétent sera celui du défendeur, s’il s’agit d’un immeuble ce sera celui du lieu où se situe l’immeuble.
  • Lorsqu’il y a une vente d’un bien, s’il s’agit d’un immeuble, il est possible de faire annuler la vente si le prix était dérisoire (action en rescision pour lésion), pour les meubles non.
  • En matière d’incapacité les pouvoirs du tuteur sont différents quand il s’agit d’immeubles ou de meubles. En cas d’immeuble les pouvoirs sont restreints, en cas de meuble il sont plus larges.
  • En matière de meuble possession de titres : si on possède un meuble sans se cacher, de bonne foi, au bout d’un certain délai de prescription, on a la possibilité de l’acquérir. En matière d’immeuble non.

D’autres classifications ont été élaborées par le code civil ou la jurisprudence.

2. Les classifications complémentaires
a. Choses consomptibles et non consomptibles

Distinction qui n’est pas exprimée en tant que telle dans le code civil mais que l’on déduit par l’interprétation des articles 587 et 1874 du code civil. Les choses consomptibles sont celles qui se consomment et se détruisent par le premier usage que l’on en a fait selon leur destination (denrées alimentaires, combustibles…). Les choses non consomptibles sont des choses dont on peut user sans les détruire même s’il y a une usure progressive. L’intérêt de cette distinction c’est d’abord que les choses consomptibles ne sont pas susceptibles de certains contrats : tous les contrats qui font obligation de restituer en nature la chose objet du contrat, contrats de prêt à usage. Le droit d’usufruit sera un droit de quasi-usufruit car la personne ne pourra pas rendre la chose initiale, mais une chose équivalente.

b. Les choses fongibles et non fongibles

Choses qui ne sont pas susceptibles d’une individualisation particulière (des kilos de blé…). A l’occasion de la réforme du droit des contrats avec l’ordonnance du 10 février 2016 le caractère fongible a été défini dans le code civil dans l’article 1347-1 alinéa 2 du code civil : sont fongibles les obligations de sommes d’argent même en différentes devises pourvu qu’elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même nature. La catégorie est donc très large : tous les produits industriels (vêtements…). A partir du moment où les choses sont interchangeables on peut les considérer fongibles. Par opposition les choses non fongibles, ou de corps certain, elles peuvent être individualisées : voitures de collection, maisons, … L’intérêt de cette distinction est qu’il y a des règles spéciales en cas de vente ou restitution. En cas de vente pour les choses fongibles le transfert de propriété s’opère dès la conclusion du contrat (sauf si clause particulière). En revanche pour que les choses non fongibles il faut qu’il y ait individualisation de la chose (pesée, comptée, mesurée…). Ce n’est qu’après ça qu’il y aura transfert de propriété. Par ce biais on apprécie la personne sur laquelle pèse les risques de la perte de la chose. Egalement l’intérêt est qu’en cas de restitution, le débiteur d’un corps certain doit restituer la chose en nature tandis que le débiteur d’une chose fongible peut se contenter de restituer une chose équivalente.

c. Les choses frugifères et non frugifères

Choses qui produisent ou pas des revenus. Pour eux, c’est le bien lui-même qui constitue une valeur. La maison d’habitation en tant que telle ne produit pas un revenu, mais constitue une valeur. Une récolte est un bien frugifère. Il faut savoir que tout ce qui émane d’un capital n’est pas nécessaire un fruit. On oppose les fruits aux produits.

  • Le fruit naît périodiquement de la chose sans en altérer la substance. On distingue trois catégories de fruits :
    • les fruits naturels : que la chose produit naturellement (pommes sauvages)
    • industriels : produits par la chose mais avec l’intervention de l’homme (pommes de verger),
    • civils : en argent (loyer).
  • Le produit vient de la chose mais sans périodicité, et le prélèvement du produit va s’opérer au détriment de la substance : forêt, carrière
    • produit naturel
    • produit industriel
    • produit civil : en argent (remboursement chaque année d’un nombre d’obligations, aléatoires, on en touche le remboursement)

L’intérêt de cette distinction est quand on distingue l’usufruit de la nu-propriété. Par exemple sur un immeuble l’usufruitier a le droit de percevoir les fruits (fructus). S’il y a des produits c’est le nu-propriétaire qui les perçoit.

Toutes les choses vues dans cette introduction constitue l’objet du droit des biens. Parmi ces droits le droit majeur est celui de propriété.

CHAPITRE 1 – Le droit de propriété

Dans le code civil il est le plus important des droits réels. Tous les droits patrimoniaux sont étudiés en fonction du droit de propriété (qu’ils soient réels ou personnels). De même les modes d’acquisition du droit sont étudiés et réglementés en fonction du droit de propriété. Deux livres lui sont consacrés : le livre II Des biens et des différentes modifications de la propriété, et le libre III Des différentes manières dont on acquiert la propriété. Il est la clé centrale du droit privé. Les articles spécifiquement consacrés au droit de propriété sont les articles 544 à 577 du code civil (et on en parle beaucoup ailleurs mais pas spécifiquement). L’article 544 fonde même une théorie générale du droit de propriété : dans ce texte le droit de propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois et les règlements. Autrement dit le droit de propriété est un droit absolu (sous réserve de l’ordre public) et cet article a été directement inspiré de l’article 17 de la DDHC et qui a fait du droit de propriété un droit absolu. Il a connu quelques évolutions depuis le premier code civil mais reste un droit fondamental reconnu par la constitution et garantit par le conseil constitutionnel. En particulier, ce que l’on peut noter est que le droit de propriété a connu des restrictions par rapport à son caractère absolu. Aujourd’hui on considère que la propriété s’exerce au sein de rapports sociaux, c’est un droit qui connaît des limites et pour certaines d’entre elles elles tiennent à la reconnaissance d’autres droits individuels comme le droit à l’habitat (chacun ayant droit à une habitation il peut y avoir des obligations de loger des personnes sans logement dans des logements vacants). Toutes les mesures d’expropriation pour utilisé publique, toutes les lois d’urbanisme ou d’environnement viennent limiter la propriété pour préserver l’intérêt de la collectivité. Finalement le droit de propriété n’est absolu que sous réserve de ne pas nuire aux intérêts ou besoins de la société. Il a donc aujourd’hui aussi une fonction sociale. C’est un droit dont la valeur est néanmoins réaffirmée par une décision du conseil constitutionnel du 16 janvier 1982 où il est dit que la propriété est un droit naturel et imprescriptible de l’homme. Il a réaffirmé ce droit dans une décision du 29 juillet 1998 concernant une loi pour la lutte contre les exclusions : il dit que des limitations peuvent être apportées au droit de propriété sous réserve qu’elles n’aient pas un caractère de gravité tel que le sens et la portée de ce droit en soit dénaturé. La cour européenne des droits de l’homme dans un arrêt du 3 juillet 2007 « Fernandez contre France » a rappelé que nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Enfin la charte des droits fondamentaux de l’UE reprend la notion de propriété telle qu’on la connaît en droit français.

SECTION 1 – La notion de propriété

A. Les attributs du droit de propriété

Le concept de propriété exprime l’idée d’un pouvoir juridique complet qu’une personne exerce directement sur une chose. Le droit de propriété reste la plus importante des prérogatives dont est titulaire une personne physique sur une chose. Les attributs du droit de propriété expriment la plénitude de ce droit. La propriété (individuelle) est un droit réel par excellence, parfait, qui va conférer tout un ensemble de pouvoirs, d’attributs. Dans l’article 544 du code civil il n’y a que deux attributs d’indiqués : le droit de jouir et de disposer de la chose. Mais depuis le droit romain, confirmé par la jurisprudence et indirectement confirmé par le code civil il y a un 3e attribut : le droit d’user de la chose.

1. Usus : le droit d’user de la chose

C’est le droit, pour le propriétaire, d’utiliser matériellement la chose, faire sur cette chose des actes matériels d’usage, se servir de la chose en l’affectant à un but que le propriétaire peut librement définir. Cela signifie qu’on a le droit d’utiliser une chose mais aussi de ne pas l’utiliser. Ce droit d’usage matériel implique que l’on a le droit de la transformer. Le propriétaire peut exercer lui-même ce droit ou décider qu’un tiers l’exercera à sa place (décider que son descendant habitera sa maison…).

2. Fructus : le droit de jouir de la chose

L’article 546 dit que la propriété d’une chose, soit mobilière soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit. Le propriétaire a le droit de percevoir les fruits que la chose produit, les fruits industriels comme civils. Le propriétaire a aussi droit au produit de la chose. La distinction entre fruit et produit n’a d’utilité que dans les rapports avec les tiers (créanciers) : est-ce que le propriétaire peut opposer à un tiers sa titularité du fruit ou du produit ? Dans un droit démembré, l’usufruit n’a le droit qu’au fruit, et le nu-propriété garde les produits. Mais ce droit va au delà de percevoir les fruits : cette prérogative de jouissance comprend aussi le droit pour le propriétaire d’exploiter son bien sous la forme d’images, de photographies. La cour de cassation a admis que le propriétaire pouvait prohiber l’utilisation par un tiers de l’image d’un bien, en se fondant sur l’article 544 du code civil, parce qu’il était considéré que cela portait atteinte au droit de jouissance du propriétaire. Cette position qui va dans le sens d’un droit absolu, a été modifiée par un arrêt de l’assemblée plénière de la cour de cassation du 7 mai 2004 « JCP Edition Générale 2004 » grand II 10085 avec une note de Caron (désaccords entre la chambre civile et chambre commerciale…). Elle va nier l’existence pour le propriétaire d’un droit exclusif sur l’image de ses biens. Autrement dit selon cet arrêt le propriétaire n’a plus de monopole qui lui permette de contrôler toute utilisation de l’image de son bien. Le seul cas où il peut s’opposer à l’utilisation de l’image du bien, est lorsque celle-ci cause un trouble anormal au propriétaire (cf troubles du voisinage plus bas). Dans ce cas il est en effet possible de s’y opposer. Concrètement le droit d’exploiter l’image d’un bien n’est plus rattaché à l’article 544 du code civil. Le trouble anormal susceptible de donner lieu à des dommages et intérêts, n’est que très rarement admis par le juge. Il faut vraiment une attente à la tranquillité, intimité et sécurité de la personne. Ce qui est certain c’est que l’exploitation commerciale de l’image d’un bien. C’est la plus forte restriction existence au droit de jouissance.

3. Abusus : le droit de disposer de la chose

C’est le droit pour le propriétaire de réaliser tous les actes matériels, juridiques, qui lui permettent de se priver totalement ou partiellement de son bien (vendre, donner, détruire). Soit à titre gratuit (don), onéreux (vente), ou échange. Le fait que matériellement le bien puisse être détruit selon la discrétion du propriétaire est un droit totalement spécifique au droit de propriété. L’usufruitier ou le titulaire d’une servitude doivent en « conserver la substance ». A l’inverse le propriétaire est libre de conserver la chose, et peut donc s’opposer à ce que son bien soit détruit ou vendu.

Mais le caractère absolu du droit de propriété a des limites : toute personne peut être expropriée. Ceci dit le conseil constitutionnel rappelle que le transfert de propriété non-demandée par le propriétaire ne peut intervenir qu’à la suite d’une procédure régulière d’expropriation. Le conseil constitutionnel rappelle que le propriétaire bénéficie d’un droit constitutionnel de disposer (donc de ne pas disposer aussi). La cour de cassation confirme depuis toujours ces propos. Le droit de disposer de la chose pose une question pour ce que l’on appelle les choses consomptibles, en particulier parce que pour ces choses là l’usus et l’abusus se confondent (on l’use et on la fait disparaître).

B. Les caractères du droit de propriété

1. Un droit absolu
a. Le principe

L’article 544 du code civil nous dit que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue. Ce caractère absolu a été mis en place par la révolution française et on le trouve dans l’article 17 de la DDHC. Le droit de propriété est l’élément qui donne le droit le plus absolu.

b. Les atténuations

La limite à ce caractère absolu est posé par l’article 544 lui-même. Il nous dit que ce droit est absolu sous réserve qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois et les règlements. Sauf que ce principe, peu à peu, est de plus en plus entendu largement. On multiplie les restrictions au droit de propriété.

Le conseil constitutionnel a accompagné ces limites dès lors qu’elles étaient conditionnées par l’intérêt général. Parfois cela a fait que le conseil constitutionnel a pu valider des textes de loi qui ont dénaturé le droit de propriété. Les premières sont par exemple : on ne peut pas construire comme on veut sur le terrain dont on est propriétaire (autorisation selon les prescriptions des plans d’urbanisme et du code de la construction). On peut être obligé d’entretenir un terrain (zones à fort risques d’incendies…), les forêts. Egalement on ne peut pas cultiver tout ce que l’on veut (cannabis…). Par rapport à son voisinage on peut être obligé de borner ou clôturer son terrain.

Puis d’intérêt général on a peu à peu glisser à un intérêt privé (bornage, protéger le voisin et propriétaire l’un de l’autre). On le voit aussi à travers la multiplication des servitudes privées (plus le droit absolu), et le caractère enclavé du terrain qui justifie l’existence d’une servitude, est interprété avec plus de souplesse (commodité de passage). Le statut des baux constituent des limites (habitation, commercial ou encore plus, le rural) le locataire se trouve pourvu de prérogatives concurrentes à celles du bailleur. Le renouvellement prime sur le droit du bailleur de faire cesser le droit de bail (abusus fortement entaché). De plus toute la réglementation relative à la fixation des loyers (périodes où ils sont bloqués, augmentation seulement dans certaines conditions) est une restriction au droit de percevoir les fruits. + l’expropriation.

Autrement dit, que cela soit pour cause d’intérêt général ou privé, la loi ne cesse de porter atteinte au caractère absolu du droit de propriété, mais finalement en respectant l’article 544 du code civil. La jurisprudence va plus loin : d’abord par l’interprétation qu’elle fait de ces lois et réglementations qui limitent le caractère absolu, et ensuite parce qu’elle a mis en place de vrais théories qui limitent l’exercice du droit de propriété dans l’intérêt des tiers et spécialement celui des voisins. On a là deux limites jurisprudentielles :

  • la théorie de l’abus du droit de propriété : elle va au delà du droit de propriété, tout un chacun avons des droits mais nous devons les utiliser sans en abuser. L’abus de droit est une limite à l’exercice de tout droit. C’est en se fondant sur ce principe que la jurisprudence a indiqué que l’abus de droit est une limite à l’exercice du droit de propriété. Il y a en fait une double limite : il y a ce que l’on appelle en doctrine:
    • une limite externe : un propriétaire peut construire sur son terrain mais pas empiéter sur le terrain du voisin
    • une limite interne : vise les circonstances d’exercice du droit, par exemple dans notre propriété sans en dépasser les limites autorisées on construit un mur dont le seul est d’empêcher le voisin d’avoir une belle vue, ou de le priver d’une partie d’ensoleillement. Il y a une faute dans notre comportement en ce sens que le but de la construction est de causer un préjudice au voisin.
  • Dans les deux cas, on commet une faute, en ne respectant pas les contours de notre propriété où en voulant causer un préjudice. Donc pour sanctionner l’abus du droit de propriété il faut trouver une faute, c’est elle qui constitue l’abus. Finalement on se retrouve, alors qu’on est face à un droit censé être absolu, avec la nécessité de prouver la faute (abus donc limite). En tout premier lieu il faut d’abord déterminer quel est le critère de l’abus de droit.
    • l’intention de nuire : on peut librement exercer son droit mais l’intention de nuire transforme l’exercice de ce droit en abus fautif
    • l’exercice anormal du droit de propriété, c’est à dire un exercice que ne ferait pas un « bon père de famille », une personne raisonnable, avisée, prudente, souhaite ne pas porter préjudice à sa famille. Dès lors que l’on pratique le droit de propriété sans ce caractère raisonnable ou prudent, cela veut dire qu’on commet un abus
    • le détournement du droit de sa fonction sociale : le droit de propriété a un contenu, une finalité, c’est un droit fonction, ce qui veut dire qu’on ne peut pas l’exercer de façon telle que sa fonction soit détournée. On a le droit de bâtir une construction si on en a une utilité, mais on a pas un droit de propriété pour nuire à son voisin. Finalement, l’exercice du droit de propriété est abusif car contraire à sa fonction sociale. L’exercice du droit de propriété est licite, valable, jusqu’à preuve contraire. Autrement dit partant de là on voit que la théorie de l’abus peut être vérifié sans qu’il y ait intention de nuire, il peut y avoir abus de droit malgré cette absence d’intention de nuire (exemple : on a pas vidé à temps notre fosse sceptique faute de temps, et cela a pollué la rivière : détournement du droit de propriété de sa fonction sociale)
  • Sanctions de la théorie d’abus de droit : il fait référence au mécanisme de la responsabilité civile, le caractère absolu du droit étant entaché, le droit de propriété ne va plus protéger son titulaire. Celui-ci va se trouver dans le mécanisme du droit de la responsabilité civile. On fait référence pour cela à l’article 1240 du code civil, avec une interprétation un peu particulière : il va falloir rechercher en quoi l’abus du droit est constitutif d’une faute, en démontrant l’abus il faut en même temps prouver la faute. Ensuite on montre le dommage subi par le voisin, et le lien de causalité qui unit la faute et le dommage. Cela entraînera une réparation, qui peut se faire de deux façons, en nature (démolir et remettre les choses en l’état si on a empiété sur le terrain) ou en argent (dommages et intérêts quand la remise en état n’est pas envisageable). On se rend compte en examinant la jurisprudence que bien souvent, dans le cadre de difficultés du voisinage par le droit de propriété, les victimes se fondent sur une autre théorie…
  • la théorie des troubles anormaux du voisinage : en substance un propriétaire a le droit de réaliser tous les actes juridiques, matériels, lié à son droit, sous réserve que cela ne constitue pas un trouble anormal de voisinage. Tout ici réside dans le terme anormal. Brûler des feuilles, laisser un chien aboyer, cocq chantant tôt le matin… ne seront pas forcément des troubles anormaux. Il faut un juste milieu entre les ennuis et agacements normaux et excessifs, qui conduit à un dommage lui aussi excessif et qui à ce titre doit être réparé. Outre les limites légales la jurisprudence soumet les troubles du voisinage à des règles particulières de responsabilité civile (pas le droit commun). Pour ce faire elle a reconnu des nuisances nouvelles : pollution (pas reconnue il y a 50 ans), le bruit dont on a apprécié les conséquences sur la santé. Les droits aussi se sont multipliés : droit à la tranquillité, à l’esthétique… La théorie du trouble anormal de voisinage a commencé à se fonder sur l’abus de droit mais s’en est aujourd’hui largement détachée, elle va bien au delà. La réforme en matière de responsabilité a largement rendu plus autonome ce droit de la responsabilité. C’est ce que nous allons voir en envisagent les fondements et la mise en oeuvre du droit de la responsabilité pour troubles anormaux du voisinage :
    • Les fondements : aujourd’hui c’est une responsabilité sans faute, ce qui montre que l’on s’éloigne de la théorie de l’abus de droit ; qu’on s’éloigne de la responsabilité du droit commun qui impose la preuve d’une faute (faute, dommage et lien de causalité). C’est donc une responsabilité qui n’est pas fondée sur la faute mais sur le dommage anormal. La responsabilité sans faute signifie que le propriétaire peut être condamné même s’il respecte les prescriptions légales. Par exemple une personne qui a une autorisation d’exploiter une usine bruyante, polluante (les autorités le savaient) pourra être condamnée pour trouble anormal du voisinage. Le respect de la loi n’empêche pas la possibilité d’une condamnation. Tout est donc dans l’anormalité du trouble subi. Un trouble est anormal s’il dépasse le seuil normal de la tolérance, de la vie en communauté, il est soit très gênant soit répétitif. C’est donc une question de fait, appréciée par les juges du fond en fonction de circonstances de temps (jour nuit dimanche…) et de lieu (zone industrielle, rurale, résidentielle…). Tout peu devenir trouble du voisinage en fonction de vos voisins (cloches, fêtes foraines, odeurs…). La difficulté tient du fait que comme c’est une question de fait la cour de cassation n’exerce qu’un pouvoir très limité, elle se contente de vérifier la caractérisation du trouble anormal. On prend en compte la victime (troubles psychologiques, physiques : seuil de gravité plus vite atteint), mode de vie de la personne (port de commerce à proximité d’un lieu de résidence de luxe : troubles anormal du seul fait de l’existence du port, usine à proximité d’un hôpital). On ne statue pas en fonction d’une personne mais d’un contexte, sachant que le juge est globalement favorable à le victime et considère que le trouble est bien anormal. Cette responsabilité sans faute suppose pour aboutir à une sanction, qu’elle soit mise en oeuvre.
    • Double aspect de l’action mise en oeuvre dans le cadre des troubles de voisinage :
      • aspect personnel : en ce sens qu’elle repose avant tout sur des relations de voisinage, elle ne dépend pas seulement du droit de propriété. Le but de cette action n’est pas de défendre, d’accuser, d’impacter le droit de propriété mais d’assurer une certaine tranquillité dans les relations de voisinage. Ce caractère personnel explique en particulier qui sont les titulaires de l’action, qui peuvent la mener. Bien sûr les propriétaires en sont titulaires, mais les locataires ou de simples occupants le sont aussi. Ils peuvent agir contre le voisin, peut importe qui il est (propriétaire, locataire, occupant).
      • le caractère réel : le but est de protéger des biens, l’idée est que on met en cause des personnes qui peuvent n’avoir commis aucun trouble (on peut mettre en cause le propriétaire alors qu’il n’habite pas le fond voisin, car il est propriétaire). La cour de cassation accepte que la réparation du trouble soit demandée au propriétaire à la place de son locataire alors que seul le locataire est fautif sur le plan personnel. Dans la même logique, elle a accepté l’action engagée contre le maître de l’ouvrage pour des nuisances causées par des constructeurs en charge des travaux. C’est donc aussi une action réelle liée à l’existence du droit de propriété. On a une confrontation de droits absolus, exercé par les propriétaires du fond voisin, et il va s’agir de délimiter les droits de chacun des propriétaires pour éviter des troubles excessifs.
    • Compte tenu de ce double aspect la responsabilité pour troubles du voisinage a comme caractéristique première de pouvoir être engagée à défaut de toute faute. Contrairement à la théorie de l’abus de droit, il n’y a pas besoin d’intention de nuire, on agit simplement dans l’exercice de son droit de propriété, qui fait qu’on occupe un bâtiment. Par exemple il est possible d’avoir obtenu un permis de construire pour une cheminée et malgré tout d’être condamné pour troubles du voisinage parce que la cheminée nuit à ensoleillement du fonds voisin. On peut avoir une autorisation administrative pour un fonds industriel, on peut respecter toutes les conditions, et néanmoins être condamné pour trouble du voisinage pour des raisons de bruit ou de pollution…L’imagination des voisins peut être féconde lorsqu’il s’agit de poursuivre pour troubles du voisinage.
    • Cependant certains faits peuvent être justificatifs et peuvent permettre d’écarter la mise en oeuvre de la théorie des troubles du voisinage,
      • en particulier la pré-occupation ou antériorité du trouble. Cet élément est une exception que l’on peut opposer à la victime, en se fondant sur l’article L112-16 du code de la construction et de l’habitat. Il explique clairement qu’il n’y a pas de droit à réparation lorsqu’il y a antériorité du trouble par rapport à l’occupation des lieux (faute de nous installer dans ce lieu dans ces conditions, qui exonère le voisin). Cela a été confirmé par une QPC du 8 avril 2011 suite à une question posée par la cour de cassation qui a demandé si l’article L112-16 du code de la construction était conforme à la constitution et plus particulièrement aux articles 1 et 4 de la charte de l’environnement (inclus dans le préambule en 2004). Le conseil constitutionnel répond que l’article est constitutionnel car il ne fait pas obstacle à une action en responsabilité pour faute, le préjudice étant l’atteinte à l’environnement. On change la base de l’action (on suppose une faute, dans les troubles du voisinage non). Prévoir une autre solution était difficile car cela remettait en cause la prévisibilité juridique/sécurité du droit.
        Les autres faits justificatifs ne sont pas spécifiques aux troubles du voisinage :
      • prise en considération de la faute de la victime (le comportement de la victime peut exonérer totalement ou partiellement l’auteur des troubles de sa responsabilité). Exemple : propriétaire des berges d’une rivière qui dit subir des dommages parce que se trouve à proximité une construction qui modifie l’écoulement des eaux et créé des crues. Son action n’a pas été acceptée parce que lorsque on est propriétaire d’une berge il s’agit de l’entretenir et effectuer des travaux de curage afin d’éviter des risques d’inondations. Il ne l’a pas fait donc il est à l’origine de son dommage.
      • force majeure : élément extérieur à la personne (elle n’a pas pu influer sur l’événement), imprévisible et irrésistible (on ne peut rien contre). Mais sur ce point la jurisprudence est extrêmement stricte pour accepter la force majeure. Exemple arrêt de la cour de cassation du 10 décembre 2014 qui confirme le caractère exceptionnel de l’exonération de responsabilité pour force majeure : fonds sur lequel on avait des pins, le voisin avait à maintes reprise intenté des démarches pour qu’ils soient abattus ; une tempête survient et des pins tombent sur le fonds du voisin. Le propriétaire des pins invoque la force majeure (tempête). La cour de cassation a considéré que cette tempête ne vérifiait pas les cas de la force majeure parce que s’il avait fait abattre les pins la tempête n’aurait pas causé de dommages. Il aurait pu éviter le préjudice lié à la tempête. La cour de cassation n’hésite pas à modifier le droit commun de la force majeure.
    • Le but de cette action de troubles anormaux du voisinage est de réparer un préjudice (même si l’on est dans une action en responsabilité un peu particulière elle conserve ce but). Les juges vont donc accorder des dommages et intérêts pour réparer les dommages subis, obliger à réaliser des travaux pour faire diminuer la nuisance, ou plus rarement ordonner la suppression de la cause du dommage.
      D’ailleurs cela est particulièrement marquant dans la jurisprudence des troubles du voisinages à cause des antennes mobiles. Un certain nombre de juges du fond ont ordonné le démantèlement de ces antennes en se fondant sur le principe de précaution ; cela pourrait être à l’origine d’un risque sanitaire. Ce risque sanitaire incertain serait constitutif d’un trouble du voisinage. Par une interprétation extensive on peut admettre cette théorie vu qu’il n’y a pas de faute obligatoire. Ces décisions ont été reçues comme une atteinte très forte au droit de propriété et à la prévisibilité du droit. La cour de cassation et le conseil d’état on revu les décisions des juges du fond. Le conseil d’état a refusé d’appliquer le principe de précaution pour obtenir le démantèlement des antennes. La cour de cassation également refuse le démantèlement (bafoue le principe de la sécurité juridique) mais a une position plus arrondie : elle admet qu’il puisse y avoir un trouble éventuel et admet la possibilité d’une réparation pécuniaire. Mais c’est sur la notion d’éventuel qu’elle joue, elle entend ça comme « certain », elle demande une preuve du trouble. Si on reste sur la théorie des troubles anormaux du voisinage la cour de cassation ne condamne pas les compagnies mobiles. En revanche on trouve du contentieux où les opérateurs mobiles ont été condamnées car il y a faute de leur part, l’action n’est pas fondée sur la théorie des troubles anormaux du voisinage mais sur la responsabilité du droit commun (distance légale antenne-école primaire…sinon faute). Quoi qu’il en soit il y a une répartition des pouvoirs entre le juge judiciaire et administratif : le juge judiciaire ne peut pas interdire une activité, même préjudiciable, que l’administration a autorisé. C’est l’application du principe de la séparation des pouvoirs. Tout ce qu’il peut faire c’est demander des travaux pour que le trouble anormal cesse (insonorisation…).
2. Un droit exclusif
a. Le principe

Le caractère exclusif prolonge son caractère absolu mais seul le propriétaire exerce un droit absolu sur son bien. Une chose appropriée appartient à une seule personne et celle-ci exerce sur ce bien tous les attributs du droit de propriété. Par exemple on peut refuser qu’une personne entre sur notre terrain, ou au contraire l’y accueillir.

b. Les atténuations

Le caractère exclusif fait écho à une conception individuelle de la propriété, telle que définie dans le code civil. Elle s’oppose à la propriété collective, mentionnée une seule fois dans le code civil avec l’indivision. Or, là aussi cela évolue avec le temps : aujourd’hui il existe aussi à côté de la propriété individuelle, une propriété collective. L’exemple classique est la copropriété : dans une immeuble d’habitation, la propriété collective (parties communes ; matérialisée par les charges de copropriété) cohabite avec la propriété individuelle (de l’appartement, droit exclusif). Egalement une limite au caractère exclusif indépendamment de la notion de propriété collective : il y a des cas où un propriété individuel ne peut pas s’opposer à ce qu’un tiers entre sur son terrain. Exemple d’une maison en bord de mer : obligation de respecter un droit de passage de 3 (donc ne pas clôturer sur ce passage). Aussi les droits d’usufruit et nu-propriété ne remettent pas en cause le caractère exclusif, chaque démembrement a bien un caractère exclusif.

3. Un droit perpétuel

Cela signifie qu’il est imprescriptible, article 2227 du code civil : la propriété ne se perd pas par le non-usage. Beaucoup de droit se perdent, font l’objet d’une prescription extinctive, si sur une durée de 5/10/30 ans on exerce pas le droit, on considère qu’on le perd. Arrêt de principe marquant ce caractère, rendu par l’assemblée plénière de la cour de cassation du 23 juin 1972 « l’étang napoléon ». Propriété d’une famille, séparé de la mer par une bande de terre. Puis une tempête survient et l’étang s’est confondu avec la mer. Cette situation a perduré pendant 70 ans, et au bout de ce temps les héritiers ont revendiqué leur propriété privative sur ce plan d’eau. Le conseil d’état a considéré que l’étang était devenu public… mais pas la cour de cassation. L’assemblée plénière a confirmé le droit de propriété individuelle sur l’étang puisque la propriété ne se perd pas par le non-usage.

Le caractère perpétuel signifie aussi que le droit de propriété n’est pas limité dans le temps, il va durer jusqu’à ce que son titulaire décide de vendre la chose, ou jusqu’à ce que la chose disparaisse. Le décès du titulaire ne remet pas en cause le droit de propriété, la propriété ne s’éteint pas à la mort de son titulaire. Elle est transmissible à ses héritiers.

Mais il y a des limites : d’abord un certain nombre de droits que peut exercer l’état qui vont contraindre le titulaire à vendre son bien : expropriation, nationalisation, saisie (sur décision du juge étatique).

C. L’étendue du droit de propriété

Les caractères et attributs du droit de propriété définissent indirectement son étendue. Le droit de propriété a un caractère absolu, cela veut dire que c’est un droit qui porte à la fois sur le principal et l’accessoire, qui constituent les deux aspects de l’étendue du droit de propriété. Cela est vrai dans ce que l’on appelle l’étendue matérielle, physique, du droit de propriété, et dans l’étendue dynamique du droit de propriété qui est caractérisée par le droit d’accession. Cela porte sur un principe (délimitée au travers de l’étendue physique du droit de propriété) et l’accessoire au travers de l’étendue dynamique du droit de propriété.

1. L’étendue matérielle

Le point de départ est que la propriété ne se résume pas à une surface, on a coutume de dire que la propriété s’étend à la propriété du dessus et du dessous, à ce titre en superficie il est important qu’elle soit délimitée par des bornages ou clôtures. Sauf que cela permet d’organiser les relations avec le voisinage, mais est sans conséquences sur le titre de propriété. Néanmoins le bornage est censé définir, délimiter en superficie la propriété. Dans l’espace, en particulier dans l’hypothèse d’une construction en hauteur ou en sous-sol, c’est par les notions de propriété du dessus et du dessous, mentionnées à l’article 552 du code civil, que la propriété sera définie.

a. Le bornage

Comme la clôture il marque les limites du droit de propriété. Il est le fruit de l’exercice du droit de propriété. Sa fonction est donc de délimiter le fonds, poser les limites du voisinage, mais cela ne vaut pas titre de propriété. Sauf que souvent derrière l’action en bornage se dissimule une contestation de la propriété. La doctrine dit que le bornage est une « mise en défense de l’immeuble », ce qui suppose que le bornage doit être fait de façon contradictoire par les deux voisins. Autrement dit il permet de prévenir toute contestation, de protéger le droit de propriété, mais il ne défini par le droit de propriété.

b. La propriété du dessus

Le principe est posé par l’article 552 alinéa 1 du code civil qui dit clairement que la propriété emporte la propriété du dessus et du dessous. Tout ceci peut sembler anecdotique mais finalement il y a beaucoup de contentieux dans le cas des troubles de voisinage sur les propriétés du dessus et du dessous.

L’article 552 alinéa 1 pose en fait une présomption en laissant penser que le propriétaire du sol est également propriétaire de l’espace situé au dessus de son bien immobilier. Il est vrai qu’une maison pourvue d’une cheminée rehaussée, y compris si les frais de rehaussement sont assurées par un voisin qui par ce biais veut éviter les nuisances des fumées, le rehaussement reste la propriété du propriétaire de la maison. Ceci dit tout ce qui est au dessus du sol n’est pas pour autant la propriété. L’air reste une chose non appropriable, donc l’espace aérien aussi. Par exemple on ne peut pas installer un drone même s’il se contente de survoler son propre espace. En réalité la « propriété du dessus » est une manière d’exprimer les prérogatives que le propriétaire va exercer sur le dessus de son fonds. Cette affirmation connaît des limites.

  • le principe des prérogatives : on a coutume de dire que l’article 552 exprime les prérogatives à la fois de façon:
    • positive : l’alinéa 2 de l’article 552 précise que le propriétaire peut faire des plantations et des constructions sur son fonds. L’article 553 poursuit dans cette logique puisque il indique que toutes les constructions et plantations sur le fonds sont susceptibles d’appartenir au propriétaire du fonds sauf preuve contraire. Autrement dit la valeur de la surface s’enrichit de la valeur de l’espace au dessus de cette surface. Sur un plan positif tout ce qui s’élève en hauteur à partir du sol fait partie de la propriété.
    • négative : le propriétaire par ses prérogatives dispose d’un droit d’opposition et d’un droit d’interdiction. La propriété du dessus permet de s’opposer à toute intrusion venant d’autrui. Il peut donc interdire le passage d’un câble au dessus de son fonds (limites : intérêt général). Il peut également exiger l’élagage des branches des arbres qui sont chez le voisin mais qui passent au dessus de son fonds. Mais il peut aussi ne rien dire et admettre le passage du câble au dessus de son fonds, il a le droit de l’accepter. Finalement il peut s’opposer à tout usage par un tiers de l’espace au dessus de son fonds (l’empiétement) c’est en sens qu’on dit qu’il s’agit là de l’aspect négatif, mais rien n’empêche par ailleurs d’accepter l’empiétement.
  • les limites aux prérogatives :
    • limites volontaires : le propriétaire peut parfaitement concéder la propriété du dessus en accordant un droit de superficie, il laisse la jouissance de la propriété du dessus par exemple à son voisin (il l’autorise à laisser circuler un drone). Il peut demander une redevance en échange.
    • limites imposées (obligations légales) : l’article 552 alinéa 2 vise ce type de limites, par exemple les limites sont globalement les servitudes ou les services fonciers. Cela concerne d’abord les relations avec le voisinage, le premier des droits mais aussi des devoirs que l’on a est de clore la propriété. Les articles 675 à 677 du code civil réglemente les « jours et les vues » sur la propriété voisine (fenêtres…). Cela peut constituer un limite à notre droit de construction en interdisant sous certains contextes de créer des fenêtres. Egalement les articles 671 à 673 interdisent la plantation d’arbres dans une distance de 2m séparant de la propriété voisine. Les constructions elles-mêmes peuvent parfois ne pas pouvoir être construites en limite de propriété, ce généralement en fonction des règles communales d’urbanisme. Obligations concernant les lignes électriques ou les canalisations de gaz, dont on peut imposer le passage dans notre propriété (pas de lignes à haute tension). Le survol par des drones ou aéronefs peut être limité. On ne peut pas énumérer toutes les obligations légales.
      Bref il y a des servitudes légales, et des servitudes d’origine administratives ; être propriétaire du dessus implique un certain nombre de limites.
c. La propriété du dessous

L’article 552 la place sur le même plan, le propriétaire peut librement effectuer des fouilles et tirer profit de ses recherches sous réserve des règlements relatifs aux fouilles et aux mines. Ce droit du dessous exprime l’idée de prérogatives au bénéfice du propriétaire, mais elles connaissent elles aussi des limites.

  • le principe des prérogatives : le propriétaire est propriétaire du tréfonds, il peut s’opposer à toute immixtion d’autrui sans avoir à prouver de préjudice, le fait que quelqu’un utilise son sous-sol suffit à s’opposer. Si en plus cela lui pose un préjudice il peut demander des dommages et intérêts. On trouve cette manifestation dans l’article 673 : il a le droit de couper toutes les racines et ronces qui viennent de plantations voisines. Il peut d’ailleurs également exiger de son voisin qu’il le débarrasse de ces plantations qui l’envahissent par le sous-sol. Cette propriété du sous-sol s’étend à une propriété des eux souterraines, qu’elles s’y écoulent ou prennent leurs sources. Le propriétaire peut faire toutes les fouilles qu’il veut, et s’il trouve par exemple des lingots d’or il sera soumis au régime des trésors de l’article 716. Il peut d’ailleurs détacher la propriété du sol de celle du sous-sol, en cas de suspicion de présence d’hydrocarbures par exemple il peut céder l’exploitation du sous-sol. Mais là encore toutes ces prérogatives sont limitées.
  • limites : les plus classiques concernent l’exploitation des mines : les mines ne peuvent être exploitées qu’en vertu d’une concession ou par l’état (on considère que le propriétaire du sol ne dispose pas d’une compétence pour exploiter utilement les gisements ; en contrepartie il peut avoir une redevance). Pour les carrière la réglementation est plus souple, le propriétaire pour exploiter lui-même la carrière ou céder l’exploitation. S’il ne fait rien, l’état peut intervenir car on considère que l’individu va en l’encontre de l’intérêt général en n’exploitant pas. De même les fouilles archéologiques sont très encadrées. Egalement les eaux dont on est propriétaire, étant donné qu’elles sont des richesses de plus en plus rares, il y a une remise en cause de la propriété privée sur l’eau. Les articles 640 à 647 placent le statut des eaux sous le régime des servitudes tout en prenant en considération l’intérêt des propriétaires. S’agissant donc que les eaux sur le principe restent la propriété du propriétaire du fonds, mais il ne peut pas se réserver leur utilisation. Il doit laisser les personnes pouvoir accéder à cette eaux pour toute consommation. Il doit également admettre que la régie des eaux la draine pour un intérêt général.
2. L’étendue dynamique : le droit d’accession

Ce droit est le prolongement des présomptions de l’article 552. L’accession est un mode d’acquisition de la propriété qui repose sur l’extension d’une propriété existante. C’est une application d’un principe général du droit qui est que l’accessoire suit le principal. Ce droit est défini par l’article 546 du code civil. La propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s’appelle « droit d’accession ».

a. L’accession naturelle

Il y en a deux types, sachant que dans les deux cas cela aboutit à une présomption de propriété.

  • l’accession par production : figure article 547 du code civil, droit du propriétaire aux fruits et aux produits. C’est un droit qui s’applique à toutes les productions sans distinguer entre les fruits naturels, industriels ou civils. C’est le titre de propriété du bien qui produit, qui justifie la propriété des fruits et des produits. Par exemple pour les biens industriels s’ils sont produits avec notre propriété par un tiers exploitant, la production revient au propriétaire et le tiers reçoit un dédommagement. Dans le cadre d’un droit démembré c’est l’usufruitier qui perçoit les fruits. Pour un mineur dont les parents assurent l’autorité légale et parentale ce sont les parents qui disposent d’un droit de jouissance légale des fruits. Cette présomption n’est cependant qu’une présomption simple, qui peut parfaitement être combattue par la preuve contraire, par exemple pour une personne qui produirait un titre revendiquant sa propriété. Egalement l’article 549 indique que l’on peut être propriétaire des fruits et produits dès lors qu’on est un possesseur de bonne foi (on croit légitimement qu’on est propriétaire d’un verger, sans se cacher, de bonne foi, on récupère les pommes ; au bout d’un certain délai on considère que par la possession on a acquis la propriété des fruits de ce verger).
  • l’accession par incorporation : prévue par l’article 551 du code civil, Tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire. Le code civil cite de façon classique aux articles 556 et 557 la propriété des alluvions à celui propriétaire du bord d’une rivière. Les articles 560 et 561 du code civil traitent de la propriété des îles et îlots nouvellement formés. Lorsqu’on traite de cours d’eaux privés, non magnaux (??) on considère que la propriété de l’îlot est celle de celui propriétaire de la rivière ; moitié moitié si chacun a une berge de la rivière. Sur ce terrain le code civil traire de l’accession par incorporation s’agissant de la question des cours d’eaux et sachant que l’accession repose sur une acquisition d’immeuble. Mais l’acquisition peut porter sur les meubles, article 564 qui fait un inventaire à la Prévert (??) : les pigeons, lapins, poissons qui s’installent sur le fonds, de fait sont acquis par le propriétaire. Mais il y a des limites : cette propriété suppose que les animaux n’ont pas été attirés par fraude ou par artifice. Et il y a des règles particulières pour certains animaux : les animaux de basse cour (nos poules se retrouvent chez le voisin, on peut aller les réclamer) et les essaims d’abeilles (de même on peut le récupérer là où il se trouve si on est sûr que c’est le nôtre).
b. L’accession artificielle

On dit que l’accession est artificielle quand elle est la conséquence du travail, de l’intervention humaine. Plusieurs hypothèses sont à envisager :

  • la première résulte de l’article 544 du code civil, hypothèse de construction ou de plantation par le propriétaire sur son propre terrain mais à l’aide de matériaux qui ne sont pas les siens. L’article 554 reconnaît la propriété des ouvrages par la propriétaire du sol mais en contrepartie il doit rembourser la valeur des matériaux. En effet le propriétaire des matériaux ne peut pas le récupérer, que le constructeur soit de bonne ou de mauvaise foi. Ainsi on a pas de cas de possession (qui suppose la bonne foi) mais d’accession car la mauvaise foi importe peu, elle dépend simplement de l’incorporation des matériaux au fonds. Sur un plan civil le propriétaire des matériaux a le droit au remboursement, si en plus leur utilisation lui cause un préjudice il aura le droit à des dommages et intérêts supplémentaires ; et le plan pénal peut intervenir (vol). Cette hypothèse est une intervention facile à régler, les deux autre soulèvent des difficultés plus importantes.
  • la seconde sont les constructions ou plantations sur le terrain d’autrui : c’est l’article 555 du code civil qui règle cette question et qui indique que les constructions et plantations appartiennent au propriétaire du sol. C’est une accession qui joue de plein droit sans qu’aucune action du propriétaire ne soit nécessaire. Mais le traitement n’est pas le même suivant qu’il y ait ou non un contrat qui lie le propriétaire du sol et le constructeur. L’article 555 du code civil ne concerne que les cas dans lesquels les parties ne sont pas liées par un contrat. Dans le cas où existe un contrat, la question de l’applicabilité de l’article 555 se pose : il paraît applicable dès lors que dans le contrat figurent des clauses qui règlent le sort des constructions et plantations.
    • le sort des constructions et plantations sur le terrain d’autrui en l’absence de contrat : l’article 555 pose un certain nombre de conditions à l’application de l’accession. Elles concernent:
      • la nature des constructions : l’article 555 suppose que les constructions sont neuves
      • les parties en causes : pour que l’article 555 s’applique il faut que la construction soit le fait d’un tiers, càd que l’hypothèse est celle d’une nouvelle construction réalisée par un possesseur sans droits sur le fonds qui se trouve par la suite évincé par le véritable propriétaire. Exemple : cas du bénéficiaire d’une promesse de vente qui ne va pas lever l’option. Cas d’un acquéreur dont le titre de propriété est annulé ou résolu par suite des nouvelles constructions. La notion de tiers semble exclure toutes les parties associées par un lien de droit. Partant de là cette règle ne peut pas s’appliquer à l’usufruitier, il ne peut pas à la fin de l’usufruit réclamer une indemnité pour les améliorations et travaux apportés, même si ses constructions majorent la valeur du bien. S’il a opéré des plantations non seulement il ne peut pas réclamer d’indemnités, mais il ne peut pas non plus les enlever. De la même façon ce régime de l’accession ne va pas s’appliquer dans le cadre d’époux-ses marié-e-s sous un régime de communauté, pas d’indemnités possible si un-e des époux-ses a opéré des plantations. En revanche la jurisprudence peut jouer entre des concubins puisque sur le plan du droit il n’y a pas de lien entre eux. L’article 555 qui règle cette question produit sous réserve du respect des conditions ci-dessus, un certain nombre de conséquences. L’accession conduit en effet à reconnaître l’acquisition des ouvrages construits ou plantés par le propriétaire du sol. Cette acquisition de propriété sera différente suivant que le possesseur soit de bonne ou mauvaise foi. L’acquisiton de propriété est facultative en cas de mauvaise foi du constructeur, obligatoire en cas de bonne foi de celui-ci. Qu’est-ce qui qualifie ce fait ? On est réputé être de bonne foi en présence d’un titre dont le titulaire ignore que le titre est entaché d’un vice quelconque ; il faut que le constructeur se croit propriétaire du fond au moment des constructions. Les effets se distinguent donc. Dans le cas où le constructeur est de mauvaise foi, le propriétaire du fonds dispose d’une option, il peut exiger la démolition de la construction ou en acquérir la propriété. Une démolition se fera aux frais du constructeur et il n’y aura bien sûr pas d’indemnités, et éventuellement le constructeur pourra être condamné à verser des dommage et intérêts si un préjudice résulte de la construction. Il peut aussi préférer garder les constructions, dans ce cas il doit une indemnité au constructeur. Si le constructeur est de bonne foi, le propriétaire ne peut pas lui demander la suppression des constructions et doit lui verser une indemnité, l’article 555-3 précise ses modalités de calcul. Elle commence au jour où le juge va statuer. Dans le cas où il n’y a pas de choix quand à la méthode d’évaluation, c’est le juge qui choisira la méthode. Cela peut être un montant qui correspond à l’augmentation de valeur du fonds du fait des constructions, ou le coût des matériaux et de la main d’oeuvre liée à l’opération de construction. Ainsi le propriétaire du fonds devient propriétaire des constructions. La question est de savoir à quelle date l’accession intervient (arbre qui tombe et cause un préjudice, suite à une tempête le bâtiment s’effondre : qui est responsable ?), c’est à cette date qu’intervient le transfert de propriété et le transfert des risques. La solution n’est pas dans le code civil mais elle est donnée par la jurisprudence. L’accession donne lieu à une acquisition de plein droit càd une acquisition au fur et à mesure des constructions.
    • le sort des constructions et plantations sur le terrain d’autrui en présence d’un contrat : entre le propriétaire du fond et le constructeur ; exemple contrat de bail. La question posée est de savoir si on doit faire application de l’article 555 et donc des règles de l’accession, où dès lors qu’il y a un contrat la question doit-elle être réglé sur le terrain uniquement contractuel? Avec des difficultés d’application sur le terrain de l’article 555 puisqu’il suppose que le constructeur soit un tiers sans relation juridique. Le locataire est bien un tiers par rapport au fond mais il y a bien une relation juridique entre le bailleur et la locataire. Dans le contrat de bail il y a des clauses qui règlent le sort des plantations et autres ouvrages (le propriétaire du fonds reste propriétaire des constructions et indemnise le locataire ; parfois il exige même des constructions ; rien n’empêche une démolition prévue avec frais pour le propriétaire). Les règles légales concernant certains contrats de bails, par exemple en matière de bail rural : d’abord la possibilité d’édifier des constructions et plantations est soumise à des conditions d’information du propriétaire notamment, avec des conséquences au niveau de l’indemnisation due au locateur à la fin du contrat de bail. Le contrat quel qu’il soit peut organiser la date d’accession à la propriété, en particulier en matière de bail il peut être prévu que l’accession n’intervienne qu’à la fin du bail, pendant la durée du bail le transfert de propriété est suspendu et donc le locataire peut parfaitement, en cours de bail, déconstruire ce qu’il a construit ou planté (sous réserve que cela ne provoque pas des dommages par rapport au bien qui va supporter la démolition de la chose).
      La question reste lorsqu’il n’y a pas de clause qui règle le problème. La jurisprudence a élaboré une solution qui suppose que les relations preneur-bailleur vont se dénouer à l’expiration du bail et que donc le preneur reste propriétaire pendant la durée de la location
  • l’empiétement : construction ou plantation au delà des limites de la propriété du constructeur sur la propriété d’autrui. Il peut aussi être le résultat d’une extraction dans le sous-sol d’autrui, par exemple par le biais de l’exploitation d’une carrière ou la canalisation d’une source, qui peut intervenir depuis la propriété voisine sans nous faire aucun dommage, il y a juste un empiétement. La différence avec l’accession est que dans l’empiétement les constructions ne sont pas entièrement réalisées sur le terrain d’autrui. Elles ne font qu’empiéter dessus, parfois de façon minime. Dans ce cas-là, comme la règle de l’accession ne peut pas jouer puisqu’il n’y a qu’un léger empiétement… rien n’est prévu dans le code civil. Il y a des solutions en matière d’urbanisme ou du code de la construction mais pas au sens de la propriété civil. Donc la jurisprudence a élaboré la solution : nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité. Autrement dit, en présence d’un empiétement, même minime, la démolition menace le constructeur qu’il soit de bonne ou de mauvaise foi, et cette solution n’est que la conséquence du caractère absolu du droit de propriété (il reste propriétaire malgré le non usage de la partie empiétée). Cette solution de la cour de cassation est critiquée par certains juges du fond, en particulier les cours d’appel considèrent que la solution de la cour de cassation ne respecte pas le principe de proportionnalité de la sanction (principe général du droit). Mais la cour de cassation refuse tout contrôle de proportionnalité, en particulier elle ne tient pas compte de la disproportion qui peut intervenir entre les frais de démolition et le préjudice né de l’empiétement, elle ne tient pas d’avantage compte de la bonne ou mauvaise foi du constructeur, et elle ne tient pas non plus compte du silence du propriétaire voisin pendant toute la durée des travaux. La question de l’empiétement est réglée sur la question de la démolition de la construction. Un projet de réforme est en cours, et il prévoit de traiter la question de l’empiétement lorsque celui-ci est minime et involontaire. Il propose d’enferme l’action de démolition du propriétaire dans un délai très cours de 2 ans à compter de la connaissance de l’empiétement, et au plus tard 10 ans après l’achèvement des travaux. Passé ce délai, si le propriétaire n’intente aucune action on prévoit qu’il ne peut plus y avoir de démolition mais semblant une action en dommages et intérêts. Autrement dit l’action en démolition est limitée dans le temps.

Nous avons défini le droit de propriété, ses caractères et leurs conséquences.

CHAPITRE 2 – L’acquisition et la défense de la propriété

Cela fait écho au titre du livre III du code civil qui précise « les différentes manières dont on acquiert la propriété ». On a vu que la propriété est perpétuelle, elle ne se perd pas par le non usage mais on peut la perdre car un tiers va revendiquer sa possession. Sous certaines conditions elle peut valoir titre de propriété. Dans ce cas il y aura un conflit entre la propriété d’une personne et l’acquisition par possession d’une autre personne mais sur un même bien. Il y a différents modes d’acquisition de la propriété.

SECTION 1 – Le principe d’acquisition de la propriété

C’est ce que l’on appelle le transfert solo consensu, avec le seul consentement entre les parties. C’est donc une acquisition de la propriété par contrat, convention, par vente, échange, donation. La volonté des parties suffit à effectuer le transfert de propriété sans aucune formalité, sans qu’il y ait remise de la chose. C’est l’application d’un principe général du droit des contrats, le consensualisme. Concrètement s’agissant par exemple d’un contrat de vente, le transfert de propriété est réalisé indépendamment du paiement du prix ou de la livraison de la chose. Dans le cas ou la vent (ou autre acte) est sujet à publicité (par exemple dans un bureau des hypothèques) cette publicité ne vaut que pour opposabilité du contrat aux tiers, l’opposabilité du transfert de propriété aux tiers. La propriété elle-même est bien transférée par le seul échange des consentements. Bien sûr si on a transfert de propriété immédiat on a aussi un transfert des risques.

Ce transfert de propriété peut être différé par la volonté des parties, qui peuvent retarder le moment où intervient le transfert de propriété. Par exemple elles peuvent dans le contrat de vente mentionner une clause de réserve de propriété qui va reporter la date du transfert de propriété à un événement particulier. Par exemple il peut être décidé que l’acquéreur ne sera propriétaire qu’à partir du moment où il aura payé le dernier acompte de prix ; il est en possession du bien bien avant, mais le propriétaire jusque là reste le vendeur. L’intérêt est que si l’acquérir ne parvient pas à régler la totalité du prix le vendeur peut récupérer le bien. L’autre intérêt est que si l’acquéreur est en procédure de redressement judiciaire, le vendeur ne devra pas subir la concurrence des autres créanciers. L’inconvénient est que si l’objet est détruit ou détérioré tant pis pour le vendeur. Deuxième limite si la chose vendue est fongible, les règles du transfert de propriété sont modifiées indépendant de la volonté des parties : le transfert de propriété ne peut pas avoir lieu avant son individualisation. Auparavant on dit que l’acheteur n’est qu’un simple créancier du transfert de propriété. Le principe de l’acquisition de la propriété repose sur le principe du consensualisme dans le cadre d’une acquisition de la propriété par contrat.

SECTION 2 – L’acquisition de la propriété par occupation

On acquiert la propriété par acquisition en prenant volontairement et matériellement possession de cette chose, avec l’intention d’en devenir propriétaire. Pour que l’occupation soit licite il faut qu’au moment où on se les approprie, ces choses n’ont pas de propriétaires voire pas de possesseurs. Il y a deux cas qui permettent à l’occupation de faire acquérir la propriété.

  • Il y a d’abord l’occupation des choses sans maîtres, les choses qui ont été abandonnées par leur propriétaires. La chose est dès lors susceptible d’appropriation par occupation.
  • L’occupation des choses sans possesseurs : ont eu un propriétaire mais celui-ci en a perdu la possession, il en a oublié l’existence. Sous certaines conditions ces choses peuvent être acquises par occupation.

A. L’occupation des choses sans maîtres

Toutes les choses sans maîtres ne sont pas pour autant susceptibles d’appropriation par occupation. Seuls les meubles vacants peuvent faire l’objet d’une occupation. Les immeubles vacants appartiennent à la commune sur le territoire de laquelle ils sont situés. Si la commune renonce à exercer son droit (obligation d’opérer un certain nombre de travaux qui peuvent lourder affectés les finances de la commune), la propriété est transférée à l’état. Il y a également des biens qui ne sont pas susceptibles d’appropriation privée et donc pas susceptibles d’occupation, parce qu’ils sont des choses qui servent l’intérêt général, à l’usage de tous. On peut admettre, dans certaines conditions dès lors que l’intérêt général/l’usage de tous n’est pas menacé, une acquisition de la propriété privée par occupation. Mais ce qui constitue le droit commun des choses sans maîtres dont l’acquisition est possible par occupation sont d’une part les produits de la chasse et de la pêche, d’autre part les choses abandonnées.

1. Les produits de la chasse et de la pêche

Ces biens que l’on appelle les res nullus peuvent être appropriés par occupation. Les animaux sauvages libres appartiennent à ceux qui les ont capturés (pas les animaux domestiques, pas les animaux sauvages en captivité). Le gibier est en principe acquis à celui qui l’a tué même lorsque la chasse intervient sur le terrain d’autrui et même si c’est une infraction pénale (sur le terrain du voisin, hors période de chasse). Il y a des conflits qui peuvent apparaître lorsque celui qui ramasse le gibier n’est pas celui qui l’a tué. La distinction faite par les juges du fond est subtile : si le chasseur tue ou blesse mortellement l’animal, il lui appartient même si un autre le ramasse (c’est du vol). Si en revanche le chasseur blesse l’animal, qui peut s’enfuir sur quelques km et finir par décéder, là ce n’est plus le chasseur le propriétaire car l’animal s’est enfui. Pour les poissons le pêcheur a la propriété des poissons qu’il a capturé, en vertu du droit d’occupation. En revanche si le poisson est pêché dans des eaux privées, il continue d’appartenir au propriétaire des eaux.

2. Les choses abandonnées

Ou res derelictae. Le propriétaire a volontairement renoncé à son droit de propriété, encore faut-il pouvoir le prouver. Pour un meuble cela veut dire qu’il y a de sa part un acte matériel de dessaisissement (décharge…pas laisser dans la rue). La cour de cassation précise que les objets laissés dans une sépulture ne sont pas abandonnés, l’accaparation est alors du vol. La loi est d’ailleurs intervenue pour limiter les possibilités d’abandon, notamment s’agissant des voitures sur les bords de la route. Une personne abandonne sa voiture sur le bord de la route ; aux yeux de l’administration la personne en est encore propriétaire. L’administration peut obliger le propriétaire à la sortir du bord de la route. Par rapport à une chose abandonnée, la première personne qui va s’emparer de cette chose en devient propriétaire par occupation. Dans l’hypothèse où ce serait une oeuvre d’art détruite et abandonnée, la personne qui devient propriétaire par occupation n’a pas le droit de reconstituer l’oeuvre ou de faire restaurer le tableau, parce que l’auteur a un droit moral sur son oeuvre qui ne s’éteint jamais. Cela fait qu’on a pas le droit de passer outre et de reconstituer l’oeuvre. Bien sûr il faut quand même être prudent s’agissant de la propriété par occupation, il faut être certain que la chose a été volontairement abandonnée (oubli d’un objet dans le tiroir d’une commode jetée, la personne peut être poursuivie pour vol de l’objet mais pas de la commode).

B. L’occupation des choses sans possesseurs (cours à compléter jusqu’à fin chap 2)

Une chose a un maître mais pas au moment où elle a été trouvée, le propriétaire n’est pas identifié. Pour un bien mobilier : il est découvert sans qu’on puisse lui attribuer de propriétaire (disparu ou l’héritier ignore ce bien) alors c’est un trésor. Un bien que le propriétaire a perdu ou ? : c’est une épave.

1. Les trésors

Selon l’article 716-2 du code civil « Le trésor est toute chose cachée ou enfouie sur laquelle personne ne peut justifier sa propriété, et qui est découverte par le pur effet du hasard ». Le propriétaire est sûrement décédé. Si quelqu’un revendique et établi sa propriété, il n’est plus un trésor. Le trésor est à celui qui le trouve dans son propre fond. S’il l’a trouvé sur le fond d’autrui il appartient pour moitié à celui qui l’a découvert, et pour l’autre moitié au propriétaire du fonds.

2. Les épaves

Choses perdues dont le propriétaire ne se présente pas (portefeuille trouvé dans la rue…). Au delà d’un an l’épave est à celui qui l’a trouvée.

B. Acquisition de la propriété sur possession

« La prescription acquisitive, ou usucapion, est le fait d’acquérir juridiquement un droit réel que l’on exerce sans en posséder de titre, après l’écoulement d’un certain délai, dit de prescription, pendant lequel toute personne peut le contester ou le revendiquer en justice. Ce droit peut être mobilier ou immobilier. »

Une personne a la maîtrise du bien mais n’en est pas propriétaire, il peut le devenir sous certaines conditions. Il faut que le possesseur se conduise comme l’aurait fait le véritable propriétaire. Effet probatoire, sur la possession, le possesseur prouve le droit dont il prétend disposer. Effet protecteur lorsqu’on possède un bien, maintenir dès lors que la possession est troublée (un tiers qui n’arrive pas à établir son droit de possession).

Le possesseur a un domaine limité : tout droit réel est susceptible de possession, seules les choses corporelles sont susceptibles de possession (droit de propriété/usufruit/nu-propriété/servitude). Un bien du domaine public = ?? possession. Si un tiers contracte avec le possesseur c’est validé.

1. Les conditions de la possession

Dernière modification le 16 février 2004, articles 2255 à 2278 du code civil. Article 2255 La possession est la détention ou la jouissance d’une chose ou d’un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes, ou par un autre qui la tient ou qui l’exerce en notre nom. La possession ne peut s’établir que sur des actes de possession matérielle (par exemple un possesseur loue son immeuble au nom du propriétaire).

La propriété apparente : celui qui aux yeux des tiers passe pour le véritable propriétaire ne peut pas ??. La détention : ne peut pas justifier l’acquisition d’un droit de propriété.

L’article 2261 énumère les caractères que doit avoir la possession pour être utile, c’est à dire créatrice d’un droit réel. Pour pouvoir prescrire, il faut une possession :

  • continue et non interrompue : régulation d’acte matériel (période sans actes admises mais ne doivent pas être anormaux)
  • paisible : ne doit pas avoir été obtenue par la violence, menace physique ou morale, vol
  • publique : ostensible, ne doit pas être cachée
  • non équivoque : l’acte de possession est accompli de telle manière que ?? ne sait pas si c’est accompli ?? ou autre titre
  • (et à titre de propriétaire)

Lorsque plusieurs personnes exercent un acte de possession sur une même chose : communauté entre plusieurs personnes, cohabitation de celui qui se dit possesseur avec celui qui revendique la possession (entre concubin) ; la possession permet l’acquisition de la propriété (prescription acquisitive) ; mécanisme qui porte atteinte au droit de propriété (prise de son droit).

Deux fois il a été demandé une QPC, refusée : elle accorde au possesseur un titre de propriété correspondant à une situation de fait mais pas ?? pendant longtemps. La CEDH confirme la position de la Cour de Cassation. En matière mobilière : articles 2272 à 2275, immobilière : 2276 et 2277. 

Meuble : acquisition instantanée, sous plusieurs conditions : meuble corporel non immatriculé, non individualisé, peut devenir immeuble ?? les souvenirs de famille, le propriétaire s’est volontairement dé-saisi du bien. Pour un meuble perdu ou volé on a une possibilité de revendication pendant un délai de 5 ans. 

Le droit a une prescription trentenaire, article 2272-1 délai de prescription pour acquisition de propriété d’immeuble est de 30 ans (aucun acte matériel). Délai abrégé de 10 ans dans le cas où le possesseur est de bonne foi + qu’il ait un juste titre, acte qui laisse à penser qu’il est propriétaire. 

D. L’action en revendication

On défend son droit contre le propriétaire par occupation. Cette action est dirigée par le propriétaire contre le possesseur. Elle est différente en fonction que le bien soit meuble (traduit la présomption simple d’une possession) ou immeuble. Elle intervient alors que le propriétaire n’est pas en possession de son bien, devant le TGI du lieu de l’immeuble, c’est un conflit entre propriétaire et possesseur, l’action en revendication doit se faire (avant fin de la présomption??).

Quand le tribunal reconnaît le propriétaire le possesseur doit restituer le bien libre de toute charge et ?? que le possesseur a fait consentir. Au moment de la récupération on doit effectuer le règlement d’une dette/créance. On peut demander des dommages et intérêts si le bien est détérioré. A l’inverse si le possesseur a effectué des travaux nécessaires on doit le rembourser. Le juge admet des dépenses utiles ce qui donne une plus-value à l’immeuble concerné.

Chapitre 3 : la propriété partagée

SECTION 1 – L’indivision

L’indivision est une forme de propriété partagée, qui est collective. Par exemple une propriété partagée est copropriété des parties communes d’un immeuble. Dans l’indivision on est aussi plusieurs sur cette même chose, elle se caractérise par plusieurs droits de nature identique qui s’exercent sur un même objet sans division matérielle au départ, chacun est propriétaire de l’ensemble. L’indivision n’a pas la personnalité morale/juridique, elle est différente donc des sociétés et associations. Elle est différente de la copropriété car chaque propriétaire y a une côte-part dans les parties communes (qui servent pour le calcul des charges et parts dans les travaux).

L’indivision trouve son origine dans une situation d’indivision post-successorale, dont elle s’est peu à peu détachée, avec des hypothèses d’indivision qui existent indépendamment de toute situation de toute succession (le cas classique, qui peut perdurer si on ne partage pas). Les règles de l’indivision ont été créé pour ça puis elle s’est développée au delà. Le code civil initialement a conçu l’indivision comme une situation désavouée : c’est un régime complexe qui fait que les indivisaires sont dans une situation impossible, « la pire des situations ». En effet il y a en particulier la règle de l’unanimité pour tous les actes. Ainsi bon nombre d’immeubles tombent en péril car il y avait toujours un indivisaire qui n’avait pas les moyens où refusait les travaux. Une loi du 31 décembre 1976 est intervenue et a légèrement amélioré la situation mais à l’heure actuelle on évite toujours l’indivision. Elle a été modifiée par les lois du 23 juin 2006 et 12 mai 2009. Il y a aujourd’hui une certaine reconnaissance et stabilité de la situation d’indivision. L’indivision persiste jusqu’à ce qu’intervienne le partage.

A. La composition de l’indivision

Elle a

  • un actif :
    • biens meubles et immeubles
    • biens qui leur sont substitués par voie de subrogation réelle : avec l’accord de tous les indivisaires un des biens est vendu et remplacé par un autre bien avec le produit de la vente, cet autre bien tombe aussi dans l’indivision (remplacement)
    • fruits et revenus des biens qui sont dans l’indivision (il n’est pas divisé, il tombe dans l’indivision et personne n’en profite s’il n’y a pas d’unanimité) néanmoins depuis les nouvelles lois il est possible qu’un accord soit conclut entre le co-indivisaires qui vont établir une jouissance divise (contrat conclut à l’unanimité qui prévoit une répartition des fruits) (mais cela ne fait pas échapper aux difficultés de l’indivision)
  • et un passif, reflet de l’actif.
    • Un passif peut déjà exister au moment de la constitution de l’indivision, ce sont des dettes antérieures à l’apparition de l’indivision. Par exemple une masse successorale en indivision car le défunt n’avait rien prévu, il peut y avoir des dettes qui s’intègrent dans cette masse.
    • Mais le passif peut naître du fonctionnement de l’indivision (frais de conservation et de gestion qui lui sont attachés).

B. Les régimes de l’indivision

Depuis les nouvelles lois, il y a 1 régime légal de l’indivision, qui en fait est devenu un ensemble de règles supplétives de la volonté des indivisaires. Le régime légal ne s’applique qu’en l’absence de convention d’indivision. Le recours a la convention permet de pallier des inconvénients. Entre le régime légal et le régime conventionnel, les règles ne sont pas les mêmes.

1. Le régime légal

Le maître mot de ce régime est la précarité, article 815 du code civil : nul ne peut être contrait à demeurer en indivision. Cela veut dire qu’à tout moment le partage peut intervenir à la demande d’un des indivisaires ou d’un des créanciers. Dans ce contexte, la gestion de l’indivision est le reflet du partage des mêmes droits sur les mêmes biens, par les co-indivisaires. Chacun est titulaire d’un droit mais le concours de leurs droits respectifs interdit toute exclusivité.

En principe la règle de gestion des biens indivis est l’unanimité, à la fois pour les actes de disposition et d’administration. Cette règle de l’unanimité est un véritable droit de veto. Les lois de 2006 et 2009 ont sur le point de l’unanimité prévu un assouplissement possible : s’agissant des actes conservatoires, l’article 815-2 nous dit que tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation du bien et ce même si la mesure ne présente pas un caractère d’urgence (juste avant l’arrêté de péril imminent pour éviter qu’il soit pris). S’agissant des actes d’administration et de disposition il y a là aussi un assouplissement, l’article 815-3 pour certains actes remplacent la règle de l’unanimité par celle de la majorité des deux tiers :

  • les travaux d’entretiens (repeindre les volets…) on exige que cette majorité (si les volets de dasagrègent on est dans l’acte conservatoire donc même pas besoin). La limite fine entre les deux donne lieu à contentieux.
  • donner un mandat général à l’un des indivisaires voire à un tiers
  • conclure un bail d’habitation ou mixte (pas rural ni commercial (indemnité d’éviction) car on peut difficilement s’en désengager et on ne connait pas la date de fin)
  • vendre le biens pour payer les dettes et charges de l’indivision (les créanciers pour être payés soit demandent le partage soit se tourne vers l’indivisaire le plus solvable

Ces règles de gestion communes n’empêchent pas que chaque indivisaire dispose de droits, d’une part abstraite dans l’indivision. Abstraite car elle ne se rapporte pas à un bien précis, elle représente une fraction du bien, qui peut être égale entre indivisaires ou pas. Chaque indivisaire a un droit d’usage et un droit aux fruits de l’indivision, article 815-9 du code civil nous dit que chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires. Sur ce point la cour de cassation est très claire : tout indivisaire peut faire cesser les actes accomplis par un autre indivisaire dès lors que la destination du bien et/ou les droits les autres indivisaires ne sont pas respectés. Chaque indivisaire a un droit exclusif et individuel, il peut donner sa fraction d’indivision, la personne qui reçoit sera propriétaire d’une fraction abstraite va intégrer l’indivision.

Le régime légal encourage à la conclusion de convention d’indivisions.

2. Le régime conventionnel

La convention d’indivision doit être rédigée par écrit et même si elle porte sur un immeuble doit être rédigée par acte authentique. L’intérêt de la convention est de tempérer le caractère précaire de l’indivision légale, puis qu’elle sera conclue à durée déterminée (5 ans maximum). Le renouvellement peut intervenir par renouvellement express ou tacite reconduction, pour une durée déterminée ou indéterminée. Le partage ici ne peut pas intervenir avant la fin de la convention (contraire de l’article 815). Le fonctionnement de cette indivision conventionnelle repose sur l’autonomie de la volonté. S’agissant des relations entre les co-indivisaires ils peuvent choisir de nommer un ou plusieurs gérants, toutes les décisions sont prises en fonction des règles de majorité prévues dans la convention. S’agissant des relations avec les tiers, là aussi la situation des créanciers notamment est affectée par la convention puisqu’elle limite leur droit de demander le partage. En particulier il faudra attendre le terme avant de pouvoir demander le partage. (et pour les CDI?).

C. Le partage

Élément central puisqu’il est l’acte qui met fin à l’indivision, avec le partage chaque indivisaire va disposer d’un droit privé sur le bien, d’un droit indivis on passe au droit divis (distinct). Ce partage suppose que soient réglés les comptes entre les indivisaires, parce que les actes accomplis pendant l’indivision par les indivisaires sont susceptibles de faire naître des créances ou des dettes envers l’indivision. Ainsi le partage est un moyen simple de régler les dettes, chaque indivisaire dispose d’un compte indivision, l’ensemble de ces comptes individuels compose un compte général d’indivision. Le contenu des créances et dettes peut être varié : rémunération du gérant d’indivision, dépenses d’amélioration réglée par un seul des indivisaires… Par exemple dans le cas d’une indivision post successorale le fait d’un héritier a réglé des dépenses du défunt. Une fois ces comptes établis on aboutit au partage lui-même et l’indivision se termine. Il est possible et c’est prévu dans le code civil, qu’un des indivisaire veuille sortir de l’indivision et provoquer le partage, alors que les autres non. L’article 824 modifié par la loi de 2006 (anti précarité de la situation) instaure l’attribution éliminatoire, le juge attribue sa côte-part à celui qui veut sortir, lui permettant de sortir seul de l’indivision, en la maintenant pour les autres.

SECTION 2 – La mitoyenneté

Exemple de propriété partagée. C’est une indivision spéciale, forcée, tous les propriétaires sont propriétaires de leur pan de mur et finalement elle est aussi partagée car ils sont chacun propriétaires de la moitié de ce mur. L’autre peut nous imposer des travaux de peinture et de rénovation du mur etc. Les deux sont propriétaires de chacune des façades du mur, chacun est propriétaire d’une fraction abstraite. Dans le code civil elle est régie par les articles 653 et suivant, soit le chapitre relatif aux servitudes, mais les servitudes ne sont pas une propriété collective mais démembrée.

La mitoyenneté est selon le code civil un droit de propriété transmis sur un mur, une clôture ou un fossé. C’est une forme d’indivision parce que chacun des propriétaires n’a pas la propriété exclusive de la moitié située de son côté. Mais cette forme d’indivision ne peut pas être soumise au droit commun de l’indivision car aucun partage n’est envisageable. Chaque propriétaire dispose de :

  • deux droits:
    • d’usage : chaque propriétaire a l’usage exclusif de la face du mur situé du côté de sa propriété, chacun peut appuyer des constructions ou plantations sur ce mur, à condition que cela ne dépasse pas la crête du mur et que cela respecte les règles d’urbanisme (ne pas planter d’arbres à telle distance du fond voisin) ; et qu’elles ne portent pas préjudice au mur (solidité…). En revanche les ouvertures dans le mur ne sont pas autorisées. Il est donc recommandé de demander son autorisation au voisin pour qu’il reconnaisse que cela ne porte pas préjudice (et éviter le contentieux, déjà très fourni).
    • d’exhaussement : chaque propriétaire peut surélever librement le mur mitoyen, le consentement du voisin n’a pas à être acquis. Le mur d’origine reste mitoyen et ce qui est au dessus devient privatif. Attention aussi aux règles d’urbanisme.
  • d’obligations : la réparation et la reconstruction du mur sont à la charge des co-propriétaires indépendamment de leur droit, généralement pour moitié chacun (article 655). La jurisprudence par cette interprétation a quelque peu réduit l’étendue de cette règle puisque elle ne s’appliquera que dans les cadres de travaux de conservation, utiles.

La seule solution que l’on a pour éviter les charges est de faire un abandon de mitoyenneté : l’un des co-propriétaire abandonne officiellement la mitoyenneté à l’autre (charges excessive par rapport à l’utilité). La mitoyenneté ne peut se perdre par le non-usage, seulement par abandon. Cet abandon est impossible quand le mur mitoyen soutient un bâtiment qui appartient à celui qui veut abandonner la mitoyenneté (hangar…).

On devient généralement propriétaire mitoyen par convention : deux propriétaires construisent une clôture et les deux décident qu’il y aura mitoyenneté. Aussi des hypothèses de mitoyenneté légale, en particulier les fossés qui séparent deux propriétés et permettent l’écoulement des eaux usées. Alors la loi prévoit que le fossé est mitoyen.

Donc la mitoyenneté est une forme de propriété partagée et collective.

SECTION 3 – Les servitudes

Propriété partagée mais non collective, elle est démembrée. Dans ce cas là le droit réel de propriété connaît une division, les trois attributs du droit de propriété sont réparties entre plusieurs personnes. La servitude est un droit réel démembré de la propriété, qui permet au propriétaire d’un fond d’exercer sur un fond appartenant à un autre, des prérogatives du propriétaire. Exemple classique la servitude de passage, un individu dipose d’un droit d’usage sur un fond qui appartient à un autre. L’article 837 (237) du code civil précise le contexte pour qu’il y ait servitude : deux fonds, un fond dominant et un fond servant, qui doivent appartenir à deux propriétaires différents. il est impossible de mettre en place une servitude entre un usufruitier et un nu-propriétaire (car ils concernent le même droit de propriété, ici il en faut deux distincts). Impossible aussi entre co-indiviseurs, car tous sont propriétaires du même fond. Néanmoins la jurisprudence admet que des servitudes peuvent exister entre les parties privatives de deux lots de copropriété, mais pas entre partie commune et partie privatives (car il a aussi un droit sur les parties communes).

Le fond servant supporte la servitude, le fond dominant est celui pour l’utilité duquel la servitude a été mise en place (sans accès).

A. Les critères juridiques des servitudes

  • Elle a un caractère réel, elle porte sur un immeuble par nature, c’est un droit réel immobilier. L’article 686 indique qu’une servitude est établie à un fond et pour un fond. L’avantage et l’obligation qu’elle crée concerne le fond servant et le fond dominant, elle ne créé par d’obligation à une personne.
  • Le caractère accessoire de la servitude : elle est un accessoire du fond (servant comme dominant) elle ne peut pas être transmise ou hypothéquée indépendamment du fond. On hypothèque le fonds et avec il y a le droit de passage (il ne peut pas hypothéquer que le fond non plus).
  • Perpétuel : ce qui le différencie de l’usufruit (vocation à se reconstituer à un moment), elle est perpétuelle au même titre que le droit de propriété dont elle est l’accessoire. Sauf dans deux hypothèses :
    • dans le cas d’une servitude par titre, le titre à partir duquel elle a été constituée prévoit un terme
    • non-usage de la servitude pendant au moins 30 ans
  • Elle est indivisible : elle grève chacun des fonds en entier, chaque parcelle subit la charge/profite de la servitude. Par exemple le fond servant est divisé en parcelles, toutes les parcelles sont affectées par la servitude même très éloignées du passage. Concrètement chaque propriétaire de parcelles participe aux frais d’entretiens du passage. Idem dans l’autre sens les propriétaires de toutes les parcelles profitent du passage. Sauf si dans le titre de cession une autre solution est prévue. Autre exception il ne faut pas que la condition du fonds servant soit aggravée. Le fond peut se trouver abîmé, dans ce cas il faut limiter l’étendue de la servitude (tout le monde ne pourra pas passer à sa guise).

B. Les catégories de servitudes

Le droit en distingue deux.

1. Les servitudes en fonction de leur nature

L’article 687 du code civil distingue les servitudes urbaines (pour l’usage des bâtiments, zone urbaine ou rurale), que l’on distingue des servitudes rurales établies pour l’usage de terrain (zone urbaine ou rurale aussi). Cette définition n’a pas de conséquence juridique, ne distingue pas le régime juridique. Toutefois avec d’autres articles conjugués à l’interprétation faite par un juge, on abouti à une autre distinction utile car le régime juridique est différent. On distingue trois catégories de servitude en fonction de leur nature :

  • continues ou discontinues : continue si elle s’exerce sans intervention humaine, discontinue si elle suppose son intervention. Appréciation soumise au juge du fond. Par exemple servitude d’écoulement des eaux : naturelle > continue, eaux usées > discontinues. De passage : discontinue.
  • apparentes et non-apparentes : article 689, apparents sont celles qui s’annoncent par un ouvrage extérieur tel qu’une porte, fenêtre, aqueduc, éolienne. Non apparente sans signe extérieur, par exemple la servitude de ne pas bâtir ou « non aedificandi ». On a des servitudes qui sont apparentes et continues (écoulement d’eau naturelle matérialisée) ; apparentes et discontinues (passage) ; non apparentes et continues (non aedificanti) ; non apparentes et discontinues (puisage sur source d’eau potable).
  • les servitudes d’intérêt public ou privé :
    • public : servitudes concernant les voies de communication, servitude alignement en bordure de route (reculement pour alignement, interdit de procéder à une extension en bordure de route, à l’occasion de la vente on ne peut pas vendre l’espace de 20 m en bordure de route). En matière aérienne à proximité d’un aéroport on ne construit pas où on veut. Des servitudes de balisage : obligation d’équiper les biens pouvant perturber la navigation aérienne de systèmes permettant de les détecter. Concernant le transport et la distribution d’énergie, elles sont instituées sur des fonds privés et permettent par exemple le passage des canalisations de gaz ou des câbles/poteaux électriques. Servitude d’ébranchage prêt des poteaux électriques qui peuvent donc gêner l’intérêt général.
    • privé : n’a pas cette origine administrative. Dépendent de la bonne volonté des particuliers
2. Les servitudes en fonction de leur mode d’établissement

Article 638 du code civil qui prévoit trois modes de constitution des servitudes. Elle dérive de la situation naturelle des lieux ou alors résulte du fait de l’autre (??).

a. Elle dérive de la situation des lieux

Le code civil les énumère, globalement elles sont des servitudes d’écoulement des eaux ; celle de bornage entre deux fonds (et partage des frais). On les trouve aussi dans le code des constructions et de l’habitat. Elles peuvent aussi résulter de règlements locaux. La plupart concernent les relations de voisinage (servitudes de distance pour les plantations et constructions, et pour établir des ouvertures, des « vues »).

b. Par le fait de l’homme

Propriétaire d’un fond qui par sa volonté va établir une servitude, trois modes de constitutions qui le permette :

  • le titre : mode normal d’établissement d’une servitude, acte par lequel le propriétaire d’un fond servant concède une servitude. Peut être un document contractuel ou un acte unilatéral. L’exigence est de publier cet acte à (??? on entend rien). Bien sur le fait de reconnaître une servitude a une limite d’ordre public (aller à l’encontre d’un règlement général en matière d’urbanisme…).
  • la possession trentenaire : ne vaut que pour les servitudes continues et apparentes (art 690), confirme l’article 691 qui dit que les autres servitudes (pas continues et/ou pas apparentes) ne peuvent être concluent que par un titre. ici au bout de 30 ans de pratique elle existe et s’impose au propriétaire.
  • la destination du père de famille : la notion du père de famille se retrouve en droit de la responsabilité, il est propriétaire d’un fond ou de deux fonds contigus aménagés de telle sorte que si le fond était divisé ou les deux fonds séparés, une servitude existerait. Le père de famille a affecté une partie d’un fond au service d’une autre partie du même fond. En l’état actuel ce n’est pas une servitude puisqu’il n’y a pas deux droits de propriété, mais si ce fond est divisé cette situation d’une partie du fond au service d’une autre, cette situation de fait se transforme en servitude. On verra l’apparition d’une servitude classique. Pour que cette servitude n’apparaisse pas il faut que l’acte de division rejette la mise en place d’une servitude, expressément, sinon elle existe.

Quelque soit l’origine des servitudes, elle est perpétuelle, et dans l’hypothèse de transaction on peut être amené à devoir faire la preuve de l’existence d’une servitude. C’est le propriétaire du fond dominant qui doit effectuer cette preuve (facilitée si on a un titre ou une publicité aux hypothèques).

Cours terminé à jour au 16/04.

Partie 2 – Droit des biens

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